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                  威海房產,威海海景房

                  青島二手房成交量大幅下滑,還出現了一個奇怪的現象!

                  116 人參與  2022年10月10日 11:00  分類 : 青島房產  評論

                  2022年已經過去了3個季度,今天來盤點下現在的青島樓市行情。
                  01青島二手房成交量大幅下滑
                  下圖是青島近一年來的新房住宅成交量:


                  6月份是一個有著特殊原因的月份,7月份的數據就“現了原形”,然后七八月份都是淡季應有的成交量,9月份成交量小漲,超過了1萬套。
                  金九銀十的市場慣性其實已經很弱,9月份新房住宅成交量之所以上漲,應該和最近的一系列樓市政策有關。
                  9月15日青島大幅放寬調控區域,兼之其他一些有利于新房市場的政策發布,讓新房成交量有所上漲也是正常。
                  可一個奇怪的現象是,新房住宅成交量上漲了,二手住宅卻下降了:


                  9月份青島二手住宅成交量只有4012套,相對于8月份下降了1216套,下降23.3%,接近1/4,,可以稱之為大幅下降。
                  在強有力的政策刺激下,青島二手住宅在6月份大幅上漲,然后從6月到9月逐月下降,說明二手住宅客戶已經有所透支,樓市行情難以維持。
                  如果把新房、二手房住宅成交量相加的話,會發現7-9三個月都差不多,都是1.4萬套左右。這或許可以理解為,9月份新房住宅成交量的上漲,是以犧牲二手住宅成交量為代價的。
                  總的買房客戶數量是一定的,新房成交量上漲了,二手房自然下降。而政策又偏向于支持新房市場,二手房落到成交量大幅下降的局面也屬于正?,F象。
                  02 成交面積逐漸增大
                  9月份,青島新房住宅成交10550套,成交面積1341657.87平方,這就意味著9月份青島新房住宅套均成交面積為127.2平方。
                  這是一個了不起的數據,不但證明了青島買房者在追求大戶型,大戶型更受市場歡迎,也反應了青島強大的購買力,畢竟青島的房價不低。
                  我又統計了今年前9個月的新房住宅套均成交面積,發現面積在逐漸增大:


                  在二手住宅上,青島也毫不遜色。
                  9月份,青島共成交二手住宅4012套,成交面積394195.38平方,套均成交面積為98.25平方,接近100平。
                  說到這里,大家就應該理解那些老破小為什么賣不出去了,因為大家都在買大戶型。
                  同樣,今年前9個月的數據也證明二手住宅套均成交面積在增加:


                  一年的數據差值太小,也許說明不了什么,我們來和十年前的2012年對比:


                  十年間,青島的新房套均成交面積增加了20平,二手房增加了10平。
                  和2012年相比,當年受“70/90”政策影響的那一批人,如今正在改善,賣掉小戶型,置換大戶型。
                  而現在的剛需,其父母或者說是原始家庭的資金支持量已經不是2012年的剛需可比,所以現在的剛需也在追求一步到位,大戶型是首選。
                  剛需和改善都在追求大戶型,所以套均成交面積在大幅增加,市場上也是大戶型更好賣、單價更高。
                  未來,老破小是沒什么前途了;小戶型的帶電梯次新房,可能會受到馬上要來的退休潮的影響,能有一些老年人需求,但仍是不如大戶型。
                  03 未來什么行情?
                  6月份,在青島強有力的政策刺激下,青島樓市“曇花一現”,后面就恢復蕭條。
                  9月中旬青島又放寬調控,9月底國家更是連發貸款利率無下限、換房退個稅、公積金利率下降三條政策(可見我的分析文章《三大樓市新政,青島哪些買房者能夠享受?最新解讀來了!》)。
                  那么,這會不會刺激青島樓市再來一個“曇花一現”,或者是真正的回暖?
                  其實,9月份青島樓市的成交量主要集中在下半月;如果沒有政策的刺激,9月份會更慘。這說明,政策刺激還是有一定作用的。
                  所以,10月份,青島的樓市成交量應該不會太差,超過9月份也是有可能的。但和6月份“曇花一現”同樣的概率非常大,現在樓市大環境變了,人們的心態變了,對樓市缺乏信心和信念,不是一朝一策可以改變的。
                  當然,這只是我個人的判斷。
                  如果10月份樓市沒有起色,后面的11月和12月恐怕會有新的更強的政策刺激;尤其是12月份,是全年的臉面所在,不會允許樓市出現太差的“行情”。不信的話,就看看6月份的“擎天柱”似的成交量。
                  作為買房者,或許可以等到12月份看看情況。

                  本篇文章來源于微信公眾號:                 青城山說

                  青島二手房成交量

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