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                  威海房產,威海海景房

                  全國樓市走勢最新消息:五一成交局部小回溫

                  595 人參與  2022年05月07日 07:30  分類 : 房產熱點  評論

                  2022年房地產市場整體低迷。3月多城奧密克戎爆發,在疫情影響下,行業下行壓力加劇。

                  在這背景下,各地都出臺了不同程度的政策“松動”提振樓市,4月樓市紓困政策再度加力,39省市出臺45次放松政策。

                  得益于各地樓市紓困政策頻頻,2022年“五一”假期房企推盤積極性明顯上升,在供應穩步放量情況下成交得以階段性復蘇,從認購數據來看,23個重點城市雖然同環比齊降,但是降幅基本在4成以內,較此前有收窄趨勢。

                  部分房企加大了以價換量的力度,使得部分核心區域項目實現了熱銷。成都、蘇州、南寧等城市迎來了熱度回升。從整體成交來看,有小幅復蘇跡象。



                  本   文    約 3111 字       閱   讀   需   要     min


                  01

                  “五一”18省市陸續放松調控


                  今年“五一”節前中央政治局會議召開,會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管。

                   

                  在此政策指引下,進入5月,各地房地產紓困政策加速出臺。據統計,五一假期,18個省市發布或執行了穩地產新政,東莞、惠州等降低限購門檻,達州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜;洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成,株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優惠、或購房補貼財政“托市”。無錫將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。

                   

                  我們認為,在當前多地疫情頻發,經濟疲軟、地產下行的大背景下,5月整體樓市調控仍將持續“松動”:核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。

                   

                  但“四限”等嚴苛政策較難全面退出,政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求,刺激剛需的購房需求釋放。弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控,并推出救市政策組合拳,以刺激居民購房消費。


                  02

                  營銷活動數量、折扣力度均有提升


                  在2022年至今不斷發布的紓困政策下,今年“五一”房企營銷積極性明顯復蘇,營銷活動數量、規模以及折扣力度較之前都有提升,不少房企借機刺激購房。

                   

                  據CRIC不完全統計,整個五一期間,TOP30房企中超6成都推出了區域和集團層面的營銷活動。方式上仍然是集團造節,各區域結合實際情況制定優惠內容,如折扣、特價房和全民營銷返傭金等為主。

                   

                  但從力度上來看,今年五一期間房企營銷力度明顯增強。如碧桂園6大區域全國近100個城市,65場分會場直播,集團層面還組織線上音樂會,由木馬樂隊與碧桂園員工、業主共同參與。優惠包括30歲專屬99折購房券,5.5元鎖定房源,總裁特惠、智能家電好禮,千套房源一口價30萬起,購房券齊發,低至55折。

                   

                  中國恒大全國413盤活動期間將推出2000套特價現房,8000套特價期房,組織“五一黃金周大優惠”及“現房大優惠”。覆蓋恒大全國413盤,產品包括住宅、公寓、商鋪、車位等。弘陽、華潤、美的置業也均有6-7折特價房入市,不過多為商辦業態。


                  表:五一期間部分房企集團性營銷活動

                  備注:以上信息為通過公開渠道獲取,與實際情況可能有出入,以企業公告為準

                  數據來源:CRIC中國房地產決策系統

                   

                  03

                  “五一假期”一二線迎來供應高峰


                  據CRIC數據顯示,2022年4月30日-5月4日“五一假期”期間房企整體推盤積極性較高,尤其是市場熱度較高的核心一二線和強三線城市基本都迎來了供應高峰。

                   

                  如廣州五一前夕便“蓄勢待發”,4月25日-5月1日期間,合計獲批41張預售證,新增5896套房源,迎來拿證高峰。佛山如是,至少14個純新盤在五一入市。

                   

                  從CRIC監測的五一成交備案數據來看,50個重點監測城市累計成交44.75萬平方米,同比下降80%,2022年五一假期日均較2022年4月日均降幅為75%,市場整體仍延續下行。


                  分能級來看,一線城市需求相對“堅挺”,同比微增6%,不過較4月熱度穩步回落,降幅達到了62%,二三線城市全面下行,無論是較2021年同期還是2022年4月跌幅均在6成以上。


                  表:五一假期50個重點城市商品住宅成交備案面積及其變化(單位:萬平方米)

                  備注:2022年五一假期為2022年4月30日-5月4日,同比對應數據2021年同期為2020年5月1日-5月5日,

                  數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


                  04

                  一線城市京滬受疫情影響顯著


                  據克而瑞城市機構調研數據顯示,“五一”假期核心、城市成交實則有邊際復蘇跡象,23個重點城市成交同環比跌幅均在4成以內。

                   

                  其中一線城市受疫情影響較大,上海封控管理已達一月有余,4月尚有延遲備案,不過五一成交已然趨近于0。北京則因突發疫情,計劃開盤的金地壹街區、中建學府印月等項目售樓處被迫關閉,供應節奏的放緩也使得其整體成交熱度較4月小幅回落,在售的硅谷one和青云上府每日到訪量基本保持在20-30組。廣州近期疫情也有“反撲”態勢,但因政府及時管控,對整體成交影響較小,五一仍有多盤貼出喜報。

                   

                  二線城市輪動復蘇,同環比分別下降了19%和37%,但局部城市諸如成都、蘇州、南寧等迎來了熱度回升,僅成都一城同環比齊增,較去年同期漲幅達189%。蘇州、南寧等前期政策利好持續發酵,五一成交環比持增。以蘇州為例,在降低購房門檻、限售5改3、公積金首次貸款額度提升等一系列政策加持下,案場到訪量和成交量均有明顯回升,中泱公園在五一期間成交了15套房源;悅四季華庭線上咨詢+現場來訪超500組,成交9套,而且項目宣布自5月5日開始全線漲價2%。

                   

                  三四線整體延續下行走勢,環比下降45%,同比下降61%,在不同能級城市中降幅居首,整體去化承壓。

                   

                  表:2022年五一假期23個重點監測城市認購面積及其變化(單位:萬平方米)

                  備注:2022年五一假期為2022年4月30日-5月4日,環比對應數據為2022年4月25日-4月29日,同比對應數據2021年5月1日-55日

                  數據來源:CRIC機構調研


                  按區域市場表現看,長三角區域中,杭州熱度相較節前變化不大,節前一周,13盤領出預售證;供應源多來自蕭山、富陽、臨安在內的遠郊板塊,6盤公示登記結果,流搖盤占了“半壁江山”;傳言近期有放松政策出臺,購房者普持觀望情緒。寧波日均到訪人數較4月增加20%-30%,但去化成色不足。合肥推盤量明顯提升,多數以特價房、97-99折優惠為主,主要提升到訪量,成交量基本還是依靠前期蓄客,個別項目五一期間開盤簽約送車位,去化較好。蘇州因疫情導致熱度平平,南京市場五一長假前三天銷售量超千套房源,熱度明顯優于節前,而蘇北片區熱度依然持續低位。

                   

                  中西部區域多城市在疫情封控,如鄭州,再加上折扣力度提升有限 、推盤較少等影響,小長假整體熱度不及預期,而南寧、貴陽、重慶在年內最大力度折扣支持下,五一較節前有所回升,據線下了解,小長假前兩日成交19萬平方米,是平時周度成交量的2倍。

                   

                  珠三角區域中大灣區核心城市到訪熱度出現明顯回升,廣州中心城區項目到訪較節前有30%的提升,市場去化較節前微升,但成交仍以觀望為主,而深圳市場在節前土拍高熱下,部分折扣明顯的樓盤成交拉升,存在回升跡象,但周邊外溢城市受疫情等影響,仍待修復;而海峽西方面的福州,到訪提升較為明顯,加上高優惠,熱度高于往期。

                   

                  京津冀區域以北京為首的環京市場受疫情影響,節前的市場回升放緩;而山東半島片區熱度提升,濟南疫情下部分客儲時間較久的項目線上開盤,去化在五成以上,優于節前市場,青島片區推盤量明顯提升,優惠多以特價房為主,到訪量相比平時提升至1.5-2倍;東北片區沈陽在節前出了多個放松政策,但提升主要源于疫情后的反彈,且市場持續低位。


                  表:2022年五一假期部分熱銷項目情況(單位:元/平方米,平方米,萬元/套,套)

                  數據來源:CRIC機構調研


                  從具體的項目去化來看,不同城市不同項目分化持續加劇,同城市都有項目熱銷。原因主要是:一是折扣力度較大,二是板塊供應稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動了改善需求的持續釋放。



                  展望未來,若疫情得以在5-6月得以有效控制,整體樓市供求仍將穩步修復。一方面由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期,企業推案、營銷熱情持續高漲,市場供應規模有望維持在較高水平。


                  另一方面,隨著前期利好政策逐步落地,成交仍有望遍及復蘇,城市間分化還將持續加劇,“熱點恒熱”,率先復蘇的勢必是購買力相對充裕的核心一二線城市。

                   

                  本篇文章來源于微信公眾號:                 丁祖昱評樓市

                  全國樓市走勢最新消息

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