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                  威海房產,威海海景房

                  農村拆遷,原賣房者起訴已居住6年的購房者返還房屋及院落!法院判了…

                  551 人參與  2022年03月16日 17:04  分類 : 房產法律  評論




                  基本案情






























                  張某某與萬某某在2015年間因民間借貸糾紛訴來法院,案經調解雙方達成還款協議,并經一審法院民事調解書確認張某某、劉某某(夫妻關系)于2015年7月3日前返還萬某某借款本金50萬元及相應利息。

                  張某某、劉某某未按生效文書履行還款義務,萬某某申請法院強制執行,在執行過程中,張某某、劉某某仍無力支付現金,便請求以其所有的某處房產及院落(建筑面積1600平方米)作價213.5萬元抵頂給萬某某并達成《執行和解協議》,上述房產及院落交付當日,萬某某將差額款180萬元(231.5萬元-51.5萬元)交付張某某、劉某某,還載明,“張某某、劉某某保證對房產及院落擁有合法的所有權和處分權,保證不涉及第三方的權利;房產及院落的占有、使用、收益、處分權歸萬某某所有,今后如遇拆遷,涉及該房產院落及土地補償安置權益均由萬某某享有;除萬某某原因外,如導致協議解除或無效,由張某某、劉某某承擔責任并雙倍賠付萬某某房產及院落作價款;在條件允許的情況下,張某某、劉某某負責將房產、院落過戶至萬某某名下;本協議簽訂后,雙方不得反悔,應嚴格履行”。

                  2020年10月,張某某、劉某某提起訴訟要求確認《執行和解協議》無效并要求萬某某返還房屋及院落。萬某某同時提起反訴要求返還房屋作價款231.5萬元及利息并賠償其543萬元(231.5萬元×2+裝修費80萬元)。


                  法院審理






























                  一審法院經審理認為,該抵債土地為集體所有制土地,萬某某并非該農村集體經濟組織成員,《執行和解協議》中以房屋及土地(院落)抵頂借款的條款無效。雙方在簽訂《執行和解協議》時均意識到以房屋及院落抵頂債務合同的合法性問題,在此情況下雙方仍約定“除萬某某原因外,如導致本協議解除或無效,由張某某、劉某某承擔責任并雙倍賠付萬某某房產及院落作價款”系出于雙方真實意思表示,屬有效條款,應予履行。張某某明知是集體土地上的房屋,現又以協議違反強制性規定為由要求確認協議無效,違背誠信原則,萬某某要求張某某、劉某某賠償543萬元應予支持。

                  《執行和解協議》無效后,原借貸關系并未滅失。萬某某應返還張某某、劉某某抵頂債務的房屋及院落,張某某、劉某某應返還萬某某支付的差價180萬元。遂判決:《執行和解協議》無效;萬某某騰空返還房產及院落;張某某、劉某某返還萬某某差價款180萬元;張某某、劉某某賠付萬某某543萬元等。張某某、劉某某不服一審判決提起上訴,要求撤銷“賠付萬某某543萬元”的判項,并支付房產占有使用費。

                  二審法院經審理認為,本案肇始于張某某、劉某某與萬某某之間因借貸糾紛達成還款協議并經法院民事調解書確認,后張某某、劉某某未履行該民事調解書確定的義務,雙方在執行程序中達成《執行和解協議》,協商以涉案房屋抵頂所欠借款。

                  該《執行和解協議》已履行完畢,雙方對此均不持異議。萬某某已使用涉案房屋六年有余,交易狀態早已穩定。張某某、劉某某在簽署《執行和解協議》時明知涉案房屋狀況及萬某某身份情況,現又以涉案房屋系農村集體土地上的房屋,萬某某并非本集體經濟組織成員為由提起本案訴訟要求確認《執行和解協議》無效,與誠實信用原則相悖,其行為不應受到法律保護,應予以禁止。加之,萬某某抗辯所在村莊正在拆遷,《執行和解協議》載明“今后如遇拆遷,涉及該房產院落及土地補償安置權益均由萬某某享有,張某某、劉某某對此無任何權益”,故不排除張某某、劉某某為了獲取拆遷補償安置利益而提起本案訴訟的可能性,其訴權行使不具有正當性。萬某某一審時答辯認為《執行和解協議》有效,在張某某、劉某某要求確認該協議無效的情況下才提起反訴。反訴的目的是抵消或者吞并本訴的訴訟請求。反訴的存在,必須以本訴為前提,如果本訴已不存在,雖然不影響反訴作為一個獨立的訴請存在,但不能作為反訴受理。如萬某某繼續堅持反訴的訴訟請求,可另行向有管轄權的人民法院起訴。遂裁定撤銷一審判決;駁回張某某、劉某某的起訴;駁回萬某某的反訴。


                  典型意義































                  確認之訴是當事人要求人民法院確認某種法律關系存在或不存在的訴訟。而在當事人主張確認之訴時,訴的利益是當事人行使訴權的基本要件,亦是法院判斷當事人的訴請是否能進行實體審理的前提,即“利益是衡量訴權的尺度,無利益者無訴權”。訴的利益是用來排除當事人的不必要訴訟請求的,由此,可認定訴的利益對濫用起訴權的行為能夠起到一定的規制作用。

                  我國尚未對起訴所需要具備的訴的利益進行明確規定,但《中華人民共和國民法典》第一百三十二條規定,“民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益”,《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條規定,“民事訴訟應當遵循誠信原則。當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”,上述條款中,已明確我國誠實信用原則中涉及訴的利益,也就是說,民事權利行使應遵循正當行使和禁止權利濫用原則,權利人應依權利目的正當行使訴權。

                  農村集體土地上的房產于若干年前即已轉讓,交易狀態早已穩定,在房產被拆遷或擬被拆遷背景下,出賣人倏然提起訴訟要求確認合同無效,要求打破早已穩定的交易狀態,其訴訟深層目的顯而易見,即確認合同無效后使房產重新歸其名下,從而獲得拆遷補償安置利益。該類訴訟以違反誠實信用原則為導引,以濫用權利為手段,以獲得不正當利益為目的,出賣人訴權的行使不具有正當性。因此,對不具有訴的利益的起訴,法院可以誠實信用原則為依據,予以駁回。

                  來源:濟南中院

                  本篇文章來源于微信公眾號:                 濟南房產律師韓文遠

                  農村房屋買賣維權

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